A mintegy 1200 százhalombattai családot érintő társasházi botrány kirobbanása óta az önkormányzat folyamatos szakmai-jogi segítséget nyújt a helyzet mihamarabbi rendezése érdekében. A város jogi képviselője a napokban összefoglalót készített az ügy állásáról, a lakók és az Önkormányzat lehetőségeiről, amely az alábbiakban olvasható:
Az eddig rendelkezésre álló adatok és bizonyítékok alapján az önkormányzat jogi képviselője úgy véli, hogy a társasházak helyzete kedvező a tekintetben, hogy eldönthetik, alperesként vagy felperesként szeretnének-e részt venni egy esetleges és valószínűsíthető perben. E perbeli pozíció eldöntése esetén az Önkormányzatnak lehetősége van arra, hogy a társasházak pernyertessége érdekében beavatkozzon a perbe. Az Önkormányzatnak arra is van lehetősége, hogy önállóan indítson pert az óvadék visszatérítése érdekében vagy a társasházak által engedményezendő követelés érvényesítésére. Ez a követelés jelen esetben az elismert munkák értékét meghaladó törlesztésből származó visszatérítés lehet.
A fenti megállapításhoz számos tény és adat összegzése nyomán jutottak el a szakemberek. Amint ismert, az ügyben jelenleg érintett 23 társasház közös képviseletét Hart Andrea látta el. A Raiffeisen Bank álláspontja szerint az érintett társasházakkal különböző hitelszerződések jöttek létre. A hitelszerződés biztosítékaként pedig – járulékos jelleggel – óvadéki szerződések jöttek létre Százhalombatta Város Önkormányzata és a Bank között.
A Bank 2010. augusztus 6-án tájékoztatta az Önkormányzatot arról, hogy az általa elhelyezett óvadéki betét összege 2010. augusztus 5. napján 27.234.231 forinttal csökkentésre került, mert a társasházak nem fizették a hitel összegét. Az akkor érintett 25 társasház közül, 2 társasházban (Erkel krt. 67-68. és Erkel krt. 37-42. társasházak) nem Hart Andrea látta el a közös képviseletet, 1 társasházban pedig (Ady utca 11. társasház) nem vontak be önkormányzati óvadékot.
Mivel az óvadék bevonásának körülményei másképpen nem voltak tisztázhatóak azokban a társasházakban, ahol a közös képviseletet Hart Andrea látta el, az Önkormányzat javaslatára a tulajdonosok közgyűlés összehívását kérték a közös képviselőtől. Mivel a közös képviselő a kérésnek nem tett eleget, a tulajdonosok maguk intézkedtek a közgyűlés összehívása érdekében. A helyzet tisztázása céljából mind a 23 társasháznál megtartásra kerültek a közgyűlések, így a tulajdonosok tudomására jutott, hogy bűncselekmények történtek a Bank által megfogalmazott követelések jelentős hányada esetén.
Három társasház esetén az derült ki, hogy feltehetően nem történt el nem végzett munkákról kiállított valótlan tartalmú okiratok felhasználásával bűncselekmény, az óvadék bevonására csupán azért került sor, mert a tulajdonosok egy része a közös költséget nem fizette, így a társasház hátralékba került a hitel törlesztésével. Ezek a társasházak, Erkel krt. 67-68., Erkel krt. 26-36. és az Erkel krt. 37-42. a hitel fennállását időközben elismerték, a bevont óvadékot pedig megtérítették az Önkormányzatnak.
Az Önkormányzat álláspontja az említett adatok alapján az, hogy a 26.830.548,- forint összegű óvadék bevonásának oka a közös képviselő büntető-jogellenes magatartása volt, melyet az Önkormányzat és a Bank sérelmére követett el. A tényállás rövid leírásához tartozik azon tény továbbá, miszerint a Bank decemberben értesítette az Önkormányzatot az újabb óvadékbevonásról. Ez a körülmény a bűncselekménnyel okozott kár mértékének megállapítása szempontjából bír jelentőséggel.
Fontos tény az ügy szempontjából, hogy a hitelszerződések tekintetében nem voltak érvényes közgyűlési határozatok, melyek jóváhagyása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartoznak. Ha ilyen kötelezettséget akar vállalni egy társasház, akkor ahhoz érvényes közgyűlési határozat kell. Kiindulópontként azt mondhatjuk, nem jöttek létre érvényes közgyűlési határozatok. Maguk a közgyűlések sem lettek megtartva, a közgyűlés a Tht. 39. §-ban foglaltaknak sem felel meg, miszerint a közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni és a jegyzőkönyveket két megválasztott tulajdonostárs hitelesíti. Az eset körülményeiből tisztán látszik, hogy nem jöttek létre érvényes közgyűlési határozatok a hitelszerződések megkötéséhez. Nem elég ugyanis, ha előzetesen vagy utólag a közös képviselő szóban közli a tulajdonostársak meghatározott körével azt, hogy hitelt szeretne felvenni, vagy már fel is vett hitelt a társasházak nevében.
Eddigi fejtegetésekből következik, hogy Hart Andrea álképviselőként járt el. Anélkül járt el a Banknál, hogy az ügyletre meghatalmazása lett volna. A rosszhiszemű álképviselő teljes kártérítéssel tartozik és a fentiekre figyelemmel az álképviselő cselekménye a képviseltet nem köti. Hart Andrea tudott a látszattal ellentétes valóságról és ennek ellenére járt el.
Az önkormányzat jogi képviselőjének álláspontja szerint azt a bíróság nem is köteles vizsgálni, hogy a társasházat a közös képviselő megválasztásában, utasításokkal ellátásában és felügyeletében mulasztás nem terheli-e. Éppen ellenkezőleg, a Bank lett volna köteles azt vizsgálni, hogy a közös képviselő rendelkezik-e felhatalmazással a társasház közgyűlésétől a szerződés megkötésére. A banki szokások értelmében ez nemcsak alaki, hanem tartalmi vizsgálatot is jelent.
A társasházak tulajdonosainak egyrészt a Bank által hivatkozott banktitok miatt nem volt módjuk arra, hogy a közös képviselő jogtalan cselekményeit felfedjék. A banktitokra még azután is hivatkozott a Bank, hogy a tulajdonosokat értesítette a közös költségre alapított zálogjogból származó igényeiről. Másrészt a közös képviselő ellenőrzésével a kifizetést megakadályozni nem lehetett volna, mert a kifizetésnek megfelelő összeg a társasház bankszámlájára nem került ténylegesen jóváírásra, az állítólagos hitel folyósítása úgy történt, hogy egyből a valótlan tartalmú számlát kiállító vállalkozás bankszámláján írták jóvá az összeget. A társasháznak tehát nem volt módja azt megakadályozni, hogy a Bank megtévesztésével kifizessék az érintett összegeket.
A szerződés megkötésének a feltétele a Ptk. 205. § értelmében, hogy az a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozata alapján jöjjön létre. Eszerint a szerződés, minden egyes pontjával egyet kell értenie a feleknek. A 2001. évi 131-es számú Bírósági Határozat kimondja, a Bank üzletszabályzatának választottbírósági kikötést tartalmazó rendelkezése a szokásostól eltérő rendelkezés, ezért, mint általános szerződési feltétel csak akkor válik a szerződés részévé, ha azt a másik fél megismerte, és kifejezetten vagy ráutaló magatartással elfogadta.
Felmerül a kérdés, egy ilyen tartalmú kötelezettségvállalás esetén külön ki kell-e térni napirendi pontként a választottbírósági kikötésre a közgyűléseken, amelyen a hitelszerződésekről szavaznak.
Ilyen, vagy ehhez hasonló tartalmú közgyűlési határozatokat a társasházak nem hoztak, nincs tudomásunk arról, hogy a kikötést tartalmazó szerződéstervezetet a közgyűlés elé terjesztették volna. Így valószínűsíthető, hogy a hitelszerződés ezen pontja sem érvényes a felek viszonylatában. Önmagában az üzletszabályzat megléte és közvetett elfogadása nem jelenti a választottbírósági kikötés elfogadását, erre utal a 2003. évi 875-ös számú Bírósági Határozat, mely egyértelműen kimondja, hogy a kikötés akkor válik elfogadottá, ha a szerződés megkötése előtt tájékoztatja az egyik fél a másikat a választottbírósági kikötést tartalmazó utalásról. Abban az esetben, ha a Bank választottbíróság előtt indít pert, akkor vele szemben hivatkozási alapnak tekinthetőek a fentiek, miszerint a választott bíróság nem járhat el, ezért rendes bírósági útra tartozik a jogvita és a választottbírósági kikötés nem hatályos. Természetesen erre nem lehet hivatkozni akkor, ha a szerződést a felek utólag elfogadják.
Az Önkormányzat javaslatai szerint az elvégzett munkák utáni kifizetéseket célszerű utólagosan a társasházaknak jóváhagynia, a Bank által teljesített, el nem végzett munkákra vonatkozó kifizetéseket pedig utólagosan ne hagyják jóvá a társasházak. Az el nem végzett munkákra vonatkozó kifizetési lehívások bűncselekménnyel okozott kárnak minősülnek, így azok nem is lehetnek a társasházak érdekében megvalósított cselekmények.
Mindezekből következik, hogy meg kell osztani a hiteleket az el és az el nem végzett munkák szerint.
Az el nem végzett munkák utáni kifizetések viszonylatában a hitelszerződés nem jött létre. Az el nem végzett munkákra vonatkozó kifizetések visszatérítését a Bank, mint bűncselekménnyel okozott kárt, Hart Andreától követelheti. Az el nem végzett munkákra vonatkozó óvadékot sem vonhatta volna be a Bank, ami viszont már bevonásra került. Így tehát vissza kell adnia az Önkormányzat részére a bevont óvadéknak azt a részét, mely az el nem végzett munkákra vonatkozik.
A következő lényeges körülmények a Bank saját felróható magatartását támasztják alá. A Bank a hitelszerződés megkötése során nem a jóhiszeműség és tisztesség követelményeinek megfelelően, a társasházzal együttműködve járt el.
A társasházi közös képviselő képviseleti joga az előbbiekben kifejtettek szerint nem korlátlan. A Bank elmulasztotta ellenőrizni, hogy a neki bemutatott okiratok alakilag és tartalmilag megfelelőek-e, valamint helyállóak-e. A Bankoknál kialakult szokás szerint nem elég pusztán az, ha a törvényes képviselő okirattal igazolja a közös képviselői minőségét és a képviseleti jogát. A Banknak a tárgyalásba be kell vonnia a számvizsgáló bizottság elnökét is, aki megerősítheti, hogy a közös képviselőnek van felhatalmazása a szerződés megkötésére. Ugyancsak kialakult az a banki gyakorlat, mely szerint a Bank képviselője részt vesz a társasházi közgyűléseken. Ebben az esetben a Banknak kétséget kizáróan van lehetősége ellenőrizni a nyilatkozatok valódiságát, valóban születettek-e érvényes közgyűlési határozatok a hitelek felvételére vonatkozóan. A Bank ilyenkor azt is ellenőrizni tudja, hogy a közös képviselő valóban a közgyűlés elé terjesztette-e a hitelszerződések tervezetét. Az adott esetben a kialakult banki szokásokat is elmulasztotta alkalmazni a Bank, semmit nem tett annak felderítésére, hogy a közös képviselőnek van-e felhatalmazása a közgyűléstől, az általa csatolt okiratokat még alaki szempontból sem ellenőrizte.
A Hpt. 78. § (4) bekezdése kimondja, hogy a kockázatvállalást tartalmazó szerződés tartama alatt a hitelintézet rendszeresen figyelemmel kíséri és dokumentálja a szerződésben foglalt feltételek megvalósulását, beleértve az ügyfél pénzügyi, gazdasági helyzetének alakulását. Ezen jogszabályhelynek sem tett eleget a Bank a konkrét jogviszonyban. A Bank a hitelgondozást nem valósította meg. A hitel összege a Banknál egy technikai számlára kerül, melyről le lehet hívni a hitel összegét a bemutatott számlák ellenében. A bankoknál elterjedt szokás szerint, a teljesítésekről kelt számlákat egy harmadik személy hitelesíti. Ez a harmadik személy lehet a számvizsgáló bizottság elnöke, vagy a társasház könyvvizsgálója. Ebben az esetben ezek a számlák kollaudált számlák a számviteli szabályok és annak gyakorlata szerint. A hitelesítő feladata, hogy megvizsgálja a számlák valódiságát és azt, hogy valójában van-e teljesítés ezek mögött.
Semmilyen következtetést nem vont le a Bank a társasházak pénzügyi helyzetére vonatkozóan, a fizetési késedelmek ellenére a közös képviselő által benyújtott valótlan tartalmú okiratok alapján újabb kifizetéseket teljesített a közös képviselő által jogtalanul felhasznált valótlan tartalmú okiratok alapján. Minderről a tulajdonostársaknak a közös költség elzálogosítására alapított igény bejelentéséig nem volt, nem is lehetett tudomása.
Normál esetben a társasház és a Bank között rendszeres kapcsolat jön létre, nemcsak a közös képviselővel, hanem a számvizsgáló bizottsággal vagy a közgyűléssel is. Ilyen formában is ellenőrizni lehet, hogy a szerződésben foglalt feltételek megvalósultak-e. Abban az esetben, ha nem valósulnak meg a hitel céljai, azaz a szerződésben foglalt feltételek, akkor a Bank meg tudja előzni még nagyobb kár bekövetkeztét. Ez jelen esetben nem működött, elsősorban a Banknak felróható okból, mert semmit tett a közös képviselő nyilatkozatainak és az általa becsatolt okiratok ellenőrzésére.
A jogi vélemény megalkotásához az alábbi törvények kerültek felhasználásra.:
· 2006. évi IV. törvény, A gazdasági társaságokról (a továbbiakban: Gt.)
· 2006. évi V. törvény A cégnyilvánosságról, bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról (a továbbiakban: Ctv.)
· 2003. évi CXXXIII. törvény, A társasházakról (a továbbiakban: Tht.)
· 1959.évi IV. törvény, A Polgári Törvénykönyvről (a továbbiakban: Ptk.)
· 1996. évi CXII. törvény, A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (a továbbiakban: Hpt.)
· 1994. évi LXXI. törvény, A választottbíráskodásról (a továbbiakban: Vbt.)
